10 проверенных способов обмануть покупателя недвижимости в Испании
Испания – это достаточно цивилизованная европейская страна, в которой все защищено законом. Но истории об обманах и аферах при продаже недвижимости в Испании – не редкость среди наших соотечественников.
Важно понимать, что если вы покупаете жилье через испанское агентство недвижимости, которое работает не только с иностранцами, но и с местными жителями, то вероятность махинаций и юридических проблем минимальна, т.к. клиентов у испанского агентства недвижимости в разы больше, и ему не нужны проблемы с репутацией. Возможные уловки сводятся лишь к попытке продать не знающему местность покупателю объект не в самом хорошем месте.
Но в случае, если вы делаете при покупке недвижимости в Испании ставку на работу с соотечественниками, то здесь – большой простор для фантазий и действий аферистов, пользующихся тем, что вы не только не знаете местность и процедуру покупки, но и боитесь общаться с местными структурами, а значит, не сможете перепроверить информацию или обратиться в испанские правоохранительные органы в случае необходимости.
Это утверждение верно не только для русскоязычных агентств недвижимости в Испании. Но также и для английских агентств недвижимости для англичан, скандинавских агентств недвижимости, продающих жилье в Испании скандинавам, или любых других, нацеленных исключительно на своих соотечественников.
Всегда есть повод для дополнительной бдительности, если:
1. «Свой нотариус» - залог успешной аферы
При покупке недвижимости юридическая чистота сделки и объекта должна подтверждаться нотариусом. Именно испанский нотариус, подписывая и регистрируя официальный документ купли-продажи (Escritura publica), является гарантом законности сделки. Испанский нотариус, по сути, отвечает своей государственной лицензией нотариуса за то, что ваша процедура купли-продажи законна и происходит в установленном порядке.
Нотариус в Испании является независимым служащим, представляющим государство, и свидетелем подписания купчей, он не может представлять ни сторону покупателя, ни сторону продавца. Функции нотариуса: удостоверение личностей участников сделки, подтверждение присутствия всех необходимых для сделки бумаг, подтверждение юридической чистоты объекта недвижимости, подписание документа купли–продажи и его последующая регистрация в Государственном регистре объектов собственности Испании.
Но все это верно только в том случае, если нотариус, который регистрирует вашу сделку, действительно является испанским нотариусом, имеющим соответствующие полномочия.
Часто риэлторы из русскоязычных испанских агентств отводят покупателей к «своему» нотариусу, который говорит по-русски, у него дешевле, у него меньше очередь, он ближе находится (нужное подчеркнуть). Дальше вариантов обмана масса – от проведения фиктивной сделки, в которой ваша собственность «регистрируется» только на бумаге, до совсем беспредельных вариантов, когда с вашим паспортом, отданным для подготовки сделки, мошенники уезжают в банк и снимают с вашего счета деньги, внесенные для оплаты за недвижимость. Как у них это получается? Очень просто. Ведь наверняка вам порекомендуют не только «своего» нотариуса, но и «свой» банк – который аналогично ближе к вам находится, или там меньше очередей, или там русскоязычный персонал, или в этом банке не нужно подтверждать свои доходы (нужное также подчеркнуть).
Способ обезопасить себя – единственный: пользоваться услугами агентств, нотариусов и банков, основу которых составляют испанские, а не иностранные (особенно русские) клиенты.
2. Вознаграждение для риэлтора любой ценой
По испанским законам агентство недвижимости при продаже объекта получает вознаграждение от продавца. Этот момент не дает покоя «русскоговорящим» риэлторам, которые под любым видом стараются получить от покупателя дополнительную оплату за свои еще не оказанные услуги. С вас сразу же постараются получить депозит, пусть даже небольшой, но подтверждающий ваше намерение купить что-нибудь именно в этом агентстве. Конечно же, при передаче денег, с вами подпишут контракт. Но с вероятностью близкой к 100%, в том случае, когда вы захотите забрать деньги назад (вам так и не предложили нормальный объект для покупки, вас не устроил уровень цен, выбранный вами объект продавец почему-то вдруг передумал продавать и т.д.), окажется, что внесенный депозит пошел на оплату поиска и демонстрации клиенту объектов недвижимости, и возвращать его вам никто не собирается.
Способ обезопасить себя – иметь дело только с солидным испанским агентством недвижимости, и передавать какие-либо деньги только после того, как вы выбрали конкретный объект для покупки, выяснили все его нюансы и внимательно прочитали условия преконтракта, который вам выдает агентство недвижимости при внесении залога. Преконтракт, несмотря на 2 абзаца текста, является официальным документом, который в том числе, будет использоваться вами для получения NIE (об этом - дальше).
В преконтракте должны фигурировать: точный адрес покупаемого объекта, включая номер квартиры, метраж объекта, цена объекта, сумма вносимого депозита и срок совершения сделки. Залог в среднем должен составлять 3000 -5000 евро, больше – только в случае очень дорогого элитного жилья. Также в преконтракте прописываются условия продолжения работы. Если продавец передумал продавать вам впоследствии объект, указанный в преконтракте, то он возвращает вам депозит и выплачивает сверх него 100% от депозита в качестве неустойки. Если же покупатель (т.е. вы) в последующем передумал покупать выбранный объект, то он уплачивает штраф (как правило, это сумма, составляющая от 50 до 100% внесенного залога). На данной стадии взаимодействия с агентством недвижимости (когда оно уже делает для вас конкретную работу – торгуется с продавцом, проверяет задолженности по платежам и т.д.) такое условие нормально и логично. Ведь если агентство недвижимости профессиональное и настроено на серьезную работу, оно тоже вас боится, поэтому обязано страховать свои риски.
3. Лишние участники процесса и лишние расходы при покупке недвижимости в Испании
Процесс покупки недвижимости в Испании в целом, и в Фуэнхироле, в частности, - прозрачен и имеет четкие этапы. Этапы покупки недвижимости в Фуэнхироле можно посмотреть здесь. Тем не менее, недобросовестные русскоязычные риэлторы пытаются заработать даже на банальном незнании своими соотечественниками нюансов. Каждое действие, которое солидное испанское агентство недвижимости делает по умолчанию, бесплатно или за символическую плату, в русскоязычном агентстве преподносится как отдельная операция, требующая привлечения серьезного специалиста.
Если в процессе общения с агентством недвижимости, сумма ваших предстоящих расходов все возрастает, или ее сложно оценить, или возникают новые «платные» сюрпризы – это повод сменить агентство недвижимости.
Самые распространенные мелочи (кроме требования залога перед началом показа объектов недвижимости), на которых с вас попытаются вытянуть очень не «мелкие» деньги:
Бесплатная инструкция для самостоятельного заказа Nota Simple Informativa в Виртуальном офисе Регистрационного кадастрового бюро Испании на официальном сайте www.registradores.org для владельцев испанской недвижимости находится здесь.
4. Специальная цена на недвижимость, «только для русских»
Русскоязычные агентства недвижимости в Испании, стараясь максимально заработать на незнании русскими покупателями местности, особенностей рынка и языка, часто используют такую схему мошенничества, как специальная цена для иностранцев. В таком случае на один и тот же объект недвижимости испанцам предлагается более низкая цена, а русским клиентам – в объявлении на русском языке – более высокая. Разница в среднем составляет 30-50%, но бывает и больше. Высший пилотаж такой схемы для агентства недвижимости (особенно в случае продажи дорогих квартир, домов и шале) – договориться с продавцом на более низкую цену продажи, договориться с покупателем на более высокую цену продажи, а всю разницу оставить себе. В таких сделках разница может доходить до 1 миллиона евро. И большое заблуждение, что такие сделки отличает запутанный и непрозрачный договор. Внешне все может выглядеть абсолютно прозрачно и красиво. Просто покупатель, доверившись недобросовестному риэлтору, не потрудился проверить обоснованность такой цены.
Но, справедливости ради, надо сказать, что двух одинаковых объектов недвижимости не бывает. Поэтому иногда оценить адекватность цены объекта недвижимости бывает сложно, особенно в случае эксклюзивного элитного жилья.
Единственная гарантия – покупать объект через крупное испанское агентство недвижимости, работающее преимущественно с испанцами.
5. Заманивание клиента несуществующими объектами недвижимости
Агентство недвижимости нашло для вас объект мечты – квартиру в Испании на первой линии моря, в идеальном состоянии и в идеальном месте, да еще и со скидкой 30% из-за срочной продажи. Конечно же, это редкая удача, поэтому необходимо срочно заключать контракт и вносить за нее залог. Но через какое-то время после внесения депозита, вдруг выясняется, что квартира уже продана другому клиенту, т.к. вы долго собирали документы, или продавец передумал ее продавать или еще что-либо. Вместо того, чтобы просто вернуть вам залог, агентство предлагает вам рассмотреть другие «похожие» варианты, которые «даже лучше, и мы сделаем вам скидку за неудобство». Но почему-то все предложенные впоследствии варианты оказываются существенно дороже, намного дальше от моря и в гораздо худшем состоянии. Здесь ничего странного. Вам никто и не собирался продавать эту «квартиру мечты». Это был лишь повод вытянуть с вас залог, чтобы привязать вас к работе именно с данным агентством. На испанских курортах практикуется, когда нечистые на руку риэлторы просто арендуют такую «удачную» квартиру, демонстрируя ее потенциальным покупателям с целью выманивания залога.
Способ обезопасить себя очень простой – правильно составлять преконтракт (см. п.2). Также нужно критически оценивать предложенные вам варианты. Когда объект недвижимости слишком хорош, но при этом дешевле аналогичных, это всегда повод задуматься. Если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, то это - неправда.
6. Улучшение качества испанского жилья с помощью Photoshop.
Вариация на тему несуществующих объектов – несуществующие фотографии квартир и домов. В этом случае объект, предлагаемый вам риэлтором, действительно существует в природе и продается, но вот фотографии, демонстрирующие прекрасный вид из окна, шикарную меблировку и хорошее состояние, принадлежат совершенно другому объекту или дорабатываются с помощью графического редактора. Преследуемая риэлторами в этом случае цель – приукрасить состояние объекта, вынудить вас внести залог либо отправиться в ознакомительную поездку с обязательством последующей покупки недвижимости. И по тому же странному совпадению все, что вы будете осматривать в реальности, окажется хуже фотографий и дальше от моря.
Уберечься от такого обмана поможет хорошая репутация испанского агентства недвижимости и внимательное изучение фотографий объекта. На что обращать внимание на фотографиях испанской недвижимости.
7. Продажа недостроенных объектов
После кризиса испанской недвижимости большое количество строек было заморожено, а часть домов и урбанизаций – достроена, но не подключена к коммуникациям. Нечестные риэлторы пытаются сбыть доверчивым русским с деньгами даже такие объекты. И делают это достаточно успешно. Продажа недостроенных объектов (т.н. «недостроя») в Испании – не такая уж редкость. Продажа достроенных объектов, но возведенных без законных оснований, - более редкий вид афер, но тоже случается.
При покупке жилья в солидном испанском агентстве недвижимости, особенно если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, подобные риски почти исключены.
В случае работы с русскоязычными агентствами такие истории приходится слышать часто. И тогда даже то, что ваш продавец говорит на русском языке, не поможет вам прийти с ним к урегулированию ситуации. Вам останется одна дорога – в испанский суд. А судиться в незнакомой стране, по незнакомым законам, с привлечением дорогостоящих адвокатов – удовольствие сомнительное и очень дорогое.
8. Бесплатный ознакомительный тур в Испанию – удобно и выгодно дляпокупателя продавца
Очень распространенной уловкой агентств недвижимости при продаже жилья в Испании является приглашение в бесплатный ознакомительный тур для осмотра местности и объектов.
Потенциальный покупатель, ослепленный фотографиями потрясающей красоты белых домиков с бассейнами на берегу моря, выгодными предложениями и перспективой бесплатной поездки в Испанию, с радостью соглашается на предложение. Забывая, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И что лох – не мамонт, не вымрет.
Более других распространены 2 типа ознакомительных туров: тур, который вы оплачиваете самостоятельно, а затем вам возвращают стоимость перелета в случае покупки недвижимости, и полностью бесплатный ознакомительный тур в Испанию.
В первом случае, когда вы уже настроились на компенсацию расходов, ваш выбор не будет объективным и беспристрастным. Вы будете смотреть объекты с целью выбрать хоть что-нибудь из предложенного и обманывать себя. Скорее всего, к этому моменту вас с риэлтором будут связывать договорные обязательства. И именно в этой схеме следующим этапом будет пункт 5, когда вам будут предлагать объекты, сильно отличающиеся в худшую сторону от тех, за которыми вы ехали. Риэлтор не волнуется: вы уже практически приняли положительное решение. Ведь условие компенсации расходов на ознакомительный тур –серьезный и годами проверенный инструмент психологического давления на вас.
С полностью бесплатным туром вообще все просто. Задумайтесь, какой смысл агентству недвижимости катать вас в Испанию за счет своей прибыли? Правильно, никакого. Ведь покупатель обязательно заплатит за эту поездку. Просто ее стоимость будет незаметно включена в стоимость недвижимости. Поэтому у такого продавца недвижимости все объекты заведомо стоят дороже рынка.
Мы рекомендуем ездить в тур только самостоятельно, наметив совместно с агентством недвижимости объекты для просмотров. Это позволит вам принять объективное и осознанное решение о покупке жилья в Испании без какого-либо давления. К тому же, вы сможете, независимо ни от кого, спланировать свою поездку, пройти местность своими ногами и осмотреть именно своими глазами, а не взглянуть на нее из окна автомобиля глазами того риэлтора, который будет вас возить по объектам и «интересным» местам. Самостоятельная поездка поможет получить вам правильное впечатление от местности и города, в котором вы собираетесь жить.
Агентство Kasa Coast будет радо помочь вам с организацией вашей поездки в Фуэнхиролу и посещением выбранных объектов. Также, исходя из выбранных вами объектов, мы посоветуем, в каком месте вам лучше остановиться, чтобы лучше познакомиться с нюансами. Чем интересен город Фуэнхирола, и что есть в его окрестностях.
9. Покупка недвижимости в Испании, не выезжая из Москвы
Для состоятельных и занятых русских клиентов существует удобная возможность приобрести недвижимость в Испании, не покидая Москвы или другого крупного российского города. Можно даже на сделку не выезжать – доверив ее представителю агентства недвижимости. Вежливый и позитивный риэлтор прямо в московском офисе «крупнейшего агентства, специализирующегося на испанской недвижимости» с радостью расскажет вам про преимущества выбранного места (например, бюджетной Торревьехи или новой полупустой урбанизации в Марбелье в 2 км от моря), про его замечательную инфраструктуру, про прекрасных соседей, про вид на море из окна выбранных апартаментов. Для убедительности продемонстрирует карту, картинки из интернета и отзывы счастливых владельцев. Как правило, стоимость подобных объектов хороша настолько, что вы готовы сразу вносить залог. И прямо в Москве у вас этот залог примут, после чего начнут готовить сделку.
Что вы приобрели на самом деле, вы узнаете, только посетив лично свой объект недвижимости. В лучшем случае, будете сильно удивлены. В худшем – расстроены. Но независимо от силы своих эмоций, перепродать этот объект без потери в стоимости вы уже не сможете, ибо это будет неликвидная недвижимость. Так не лучше осуществить осмотр объекта до внесения залога?
Тем более, что заключенный на территории России договор о приобретении недвижимости в Испании не имеет юридической силы ни в России, ни в Испании. Но скорее всего, ваш улыбчивый московско-испанский риэлтор забудет вас об этом предупредить.
Этот вариант покупки недвижимости – для любителей экстрима. Даже очень внимательное изучение карты и фотографий никогда не позволит вам оценить нюансы ландшафта, качества объекта, близости выбранного места к инфраструктуре, морю и вообще близости хоть к чему-нибудь. В данном случае совет очень простой: наметить для просмотра 10-15 подходящих вам объектов, посмотреть их лично, после чего вносить залог за конкретный выбранный объект. И делать это по всем правилам, на территории Испании.
10. Фантастическая рентабельность испанской недвижимости
Многие продавцы испанской недвижимости пытаются убедить потенциального покупателя, что покупка недвижимости в Испании не просто выгодна, но и окупится всего через 5-7 лет ее сдачи в аренду. В реальности, это далеко от истины. Можно говорить о готовой доходности (в случае Испании это 3- 5% в годовых), но не о быстрой окупаемости. Почему вы не окупите инвестиции в испанскую недвижимость за 5 лет, читайте здесь.
Важно понимать, что если вы покупаете жилье через испанское агентство недвижимости, которое работает не только с иностранцами, но и с местными жителями, то вероятность махинаций и юридических проблем минимальна, т.к. клиентов у испанского агентства недвижимости в разы больше, и ему не нужны проблемы с репутацией. Возможные уловки сводятся лишь к попытке продать не знающему местность покупателю объект не в самом хорошем месте.
Но в случае, если вы делаете при покупке недвижимости в Испании ставку на работу с соотечественниками, то здесь – большой простор для фантазий и действий аферистов, пользующихся тем, что вы не только не знаете местность и процедуру покупки, но и боитесь общаться с местными структурами, а значит, не сможете перепроверить информацию или обратиться в испанские правоохранительные органы в случае необходимости.
Это утверждение верно не только для русскоязычных агентств недвижимости в Испании. Но также и для английских агентств недвижимости для англичан, скандинавских агентств недвижимости, продающих жилье в Испании скандинавам, или любых других, нацеленных исключительно на своих соотечественников.
Всегда есть повод для дополнительной бдительности, если:
- вас просят заранее оплатить еще не оказанные услуги
- если агентство недвижимости предъявляет покупателю условие покупать только у него и заплатить заранее обеспечительный взнос в доказательство этого
- в агентстве недвижимости очень маленький выбор объектов в одном районе/городе, вся недвижимость очень разносортная, ее мало, и она разбросана по разным местам
- агентство недвижимости упорно не предлагает вам объекты, подходящие под ваши требования, или навязывает вам свое мнение, не считаясь с вашим
- сотрудники отвечают на ваши вопросы лишь частично, уклончиво, без конкретных цифр и данных
- агентство недвижимости делает слишком выгодные предложения по сомнительным причинам
1. «Свой нотариус» - залог успешной аферы
При покупке недвижимости юридическая чистота сделки и объекта должна подтверждаться нотариусом. Именно испанский нотариус, подписывая и регистрируя официальный документ купли-продажи (Escritura publica), является гарантом законности сделки. Испанский нотариус, по сути, отвечает своей государственной лицензией нотариуса за то, что ваша процедура купли-продажи законна и происходит в установленном порядке.
Нотариус в Испании является независимым служащим, представляющим государство, и свидетелем подписания купчей, он не может представлять ни сторону покупателя, ни сторону продавца. Функции нотариуса: удостоверение личностей участников сделки, подтверждение присутствия всех необходимых для сделки бумаг, подтверждение юридической чистоты объекта недвижимости, подписание документа купли–продажи и его последующая регистрация в Государственном регистре объектов собственности Испании.
Но все это верно только в том случае, если нотариус, который регистрирует вашу сделку, действительно является испанским нотариусом, имеющим соответствующие полномочия.
Часто риэлторы из русскоязычных испанских агентств отводят покупателей к «своему» нотариусу, который говорит по-русски, у него дешевле, у него меньше очередь, он ближе находится (нужное подчеркнуть). Дальше вариантов обмана масса – от проведения фиктивной сделки, в которой ваша собственность «регистрируется» только на бумаге, до совсем беспредельных вариантов, когда с вашим паспортом, отданным для подготовки сделки, мошенники уезжают в банк и снимают с вашего счета деньги, внесенные для оплаты за недвижимость. Как у них это получается? Очень просто. Ведь наверняка вам порекомендуют не только «своего» нотариуса, но и «свой» банк – который аналогично ближе к вам находится, или там меньше очередей, или там русскоязычный персонал, или в этом банке не нужно подтверждать свои доходы (нужное также подчеркнуть).
Способ обезопасить себя – единственный: пользоваться услугами агентств, нотариусов и банков, основу которых составляют испанские, а не иностранные (особенно русские) клиенты.
2. Вознаграждение для риэлтора любой ценой
По испанским законам агентство недвижимости при продаже объекта получает вознаграждение от продавца. Этот момент не дает покоя «русскоговорящим» риэлторам, которые под любым видом стараются получить от покупателя дополнительную оплату за свои еще не оказанные услуги. С вас сразу же постараются получить депозит, пусть даже небольшой, но подтверждающий ваше намерение купить что-нибудь именно в этом агентстве. Конечно же, при передаче денег, с вами подпишут контракт. Но с вероятностью близкой к 100%, в том случае, когда вы захотите забрать деньги назад (вам так и не предложили нормальный объект для покупки, вас не устроил уровень цен, выбранный вами объект продавец почему-то вдруг передумал продавать и т.д.), окажется, что внесенный депозит пошел на оплату поиска и демонстрации клиенту объектов недвижимости, и возвращать его вам никто не собирается.
Способ обезопасить себя – иметь дело только с солидным испанским агентством недвижимости, и передавать какие-либо деньги только после того, как вы выбрали конкретный объект для покупки, выяснили все его нюансы и внимательно прочитали условия преконтракта, который вам выдает агентство недвижимости при внесении залога. Преконтракт, несмотря на 2 абзаца текста, является официальным документом, который в том числе, будет использоваться вами для получения NIE (об этом - дальше).
В преконтракте должны фигурировать: точный адрес покупаемого объекта, включая номер квартиры, метраж объекта, цена объекта, сумма вносимого депозита и срок совершения сделки. Залог в среднем должен составлять 3000 -5000 евро, больше – только в случае очень дорогого элитного жилья. Также в преконтракте прописываются условия продолжения работы. Если продавец передумал продавать вам впоследствии объект, указанный в преконтракте, то он возвращает вам депозит и выплачивает сверх него 100% от депозита в качестве неустойки. Если же покупатель (т.е. вы) в последующем передумал покупать выбранный объект, то он уплачивает штраф (как правило, это сумма, составляющая от 50 до 100% внесенного залога). На данной стадии взаимодействия с агентством недвижимости (когда оно уже делает для вас конкретную работу – торгуется с продавцом, проверяет задолженности по платежам и т.д.) такое условие нормально и логично. Ведь если агентство недвижимости профессиональное и настроено на серьезную работу, оно тоже вас боится, поэтому обязано страховать свои риски.
3. Лишние участники процесса и лишние расходы при покупке недвижимости в Испании
Процесс покупки недвижимости в Испании в целом, и в Фуэнхироле, в частности, - прозрачен и имеет четкие этапы. Этапы покупки недвижимости в Фуэнхироле можно посмотреть здесь. Тем не менее, недобросовестные русскоязычные риэлторы пытаются заработать даже на банальном незнании своими соотечественниками нюансов. Каждое действие, которое солидное испанское агентство недвижимости делает по умолчанию, бесплатно или за символическую плату, в русскоязычном агентстве преподносится как отдельная операция, требующая привлечения серьезного специалиста.
Если в процессе общения с агентством недвижимости, сумма ваших предстоящих расходов все возрастает, или ее сложно оценить, или возникают новые «платные» сюрпризы – это повод сменить агентство недвижимости.
Самые распространенные мелочи (кроме требования залога перед началом показа объектов недвижимости), на которых с вас попытаются вытянуть очень не «мелкие» деньги:
- проверка юридической чистоты объекта и отсутствия долгов по объекту. Если вы покупаете недвижимость в солидном испанском агентстве недвижимости, то для проверки объекта не нужно привлекать адвоката или юриста. Такая проверка – обычная предпродажная услуга агентства, достоверность которой проверит и подтвердит испанский нотариус в момент регистрации сделки.
- получение NIE (идентификационный номер нерезидента/ Número de Identificación de Extranjero), необходимого вам для уплаты налогов при покупке недвижимости. Вам не нужно привлекать адвоката или юриста, и платить за это несколько тысяч евро. После внесения залога за недвижимость, вы заполняете в Полицейском управлении Фуэнхиролы анкету, уплачиваете взнос за оформление NIE (около 20 евро), прикладываете преконтракт, и через 5 дней ваш NIE готов. Вы можете получить его лично, или это сделаем за вас мы. Совершенно бесплатно. Равно как и поможем вам заполнить анкету.
- расчет налоговых отчислений для уплаты налога на недвижимость. Вопреки уверенности многих, для уплаты налогов по недвижимости и их расчета вам не понадобиться адвокат. При оформлении сделки ваш налог рассчитает и уплатит от вашего имени нотариус – такова процедура. Впоследствии налоги за владение недвижимостью автоматически будут сниматься ежегодно с вашего расчетного счета, а рассчитает их для вас совершенно бесплатно муниципалитет.
- перевод контрактов на воду, электричество и т.д. на нового владельца. Перевод контрактов на обслуживание недвижимости, на воду, на электричество после покупки объекта новым владельцем – нормальная практика. Но даже на этом некоторые агентства испанской недвижимости умудряются зарабатывать. В реальности, действительно за перевод контрактов, обнуление счетчиков, и т.п. платится определенная сумма. Но платится она не агентству недвижимости за одолжение и помощь, а непосредственно поставщикам воды, электричества и других коммунальных услуг по четким тарифам. В среднем, это около 100 евро за каждый контракт. В Kasa Coast мы поможем вам переоформить документы после приобретения недвижимости в Испании без каких-либо лишних расходов.
- получение выписки Nota Simple. Nota Simple (выписка из государственного реестра владельцев испанской недвижимости) – крайне важный документ, необходимый вам как для оформления сделки купли -продажи, так и в последующем – в качестве подтверждения права на собственность при оформлении шенгенской визы в Испанию на 2 года. Выписка Nota Simple действительна 3 месяца с момента создания, создается она в виде электронного документа, пригодного к распечатке. Почти каждое уважающее себя русскоязычное агентство, продающее испанскую недвижимость, предлагает вам помощь в получении данной выписки. За получение Nota Simple в течение недели вам предлагается заплатить 50-100 евро. За срочное (в течение 3х дней) – понятное дело, возьмут дороже.
Бесплатная инструкция для самостоятельного заказа Nota Simple Informativa в Виртуальном офисе Регистрационного кадастрового бюро Испании на официальном сайте www.registradores.org для владельцев испанской недвижимости находится здесь.
4. Специальная цена на недвижимость, «только для русских»
Русскоязычные агентства недвижимости в Испании, стараясь максимально заработать на незнании русскими покупателями местности, особенностей рынка и языка, часто используют такую схему мошенничества, как специальная цена для иностранцев. В таком случае на один и тот же объект недвижимости испанцам предлагается более низкая цена, а русским клиентам – в объявлении на русском языке – более высокая. Разница в среднем составляет 30-50%, но бывает и больше. Высший пилотаж такой схемы для агентства недвижимости (особенно в случае продажи дорогих квартир, домов и шале) – договориться с продавцом на более низкую цену продажи, договориться с покупателем на более высокую цену продажи, а всю разницу оставить себе. В таких сделках разница может доходить до 1 миллиона евро. И большое заблуждение, что такие сделки отличает запутанный и непрозрачный договор. Внешне все может выглядеть абсолютно прозрачно и красиво. Просто покупатель, доверившись недобросовестному риэлтору, не потрудился проверить обоснованность такой цены.
Но, справедливости ради, надо сказать, что двух одинаковых объектов недвижимости не бывает. Поэтому иногда оценить адекватность цены объекта недвижимости бывает сложно, особенно в случае эксклюзивного элитного жилья.
Единственная гарантия – покупать объект через крупное испанское агентство недвижимости, работающее преимущественно с испанцами.
5. Заманивание клиента несуществующими объектами недвижимости
Агентство недвижимости нашло для вас объект мечты – квартиру в Испании на первой линии моря, в идеальном состоянии и в идеальном месте, да еще и со скидкой 30% из-за срочной продажи. Конечно же, это редкая удача, поэтому необходимо срочно заключать контракт и вносить за нее залог. Но через какое-то время после внесения депозита, вдруг выясняется, что квартира уже продана другому клиенту, т.к. вы долго собирали документы, или продавец передумал ее продавать или еще что-либо. Вместо того, чтобы просто вернуть вам залог, агентство предлагает вам рассмотреть другие «похожие» варианты, которые «даже лучше, и мы сделаем вам скидку за неудобство». Но почему-то все предложенные впоследствии варианты оказываются существенно дороже, намного дальше от моря и в гораздо худшем состоянии. Здесь ничего странного. Вам никто и не собирался продавать эту «квартиру мечты». Это был лишь повод вытянуть с вас залог, чтобы привязать вас к работе именно с данным агентством. На испанских курортах практикуется, когда нечистые на руку риэлторы просто арендуют такую «удачную» квартиру, демонстрируя ее потенциальным покупателям с целью выманивания залога.
Способ обезопасить себя очень простой – правильно составлять преконтракт (см. п.2). Также нужно критически оценивать предложенные вам варианты. Когда объект недвижимости слишком хорош, но при этом дешевле аналогичных, это всегда повод задуматься. Если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, то это - неправда.
6. Улучшение качества испанского жилья с помощью Photoshop.
Вариация на тему несуществующих объектов – несуществующие фотографии квартир и домов. В этом случае объект, предлагаемый вам риэлтором, действительно существует в природе и продается, но вот фотографии, демонстрирующие прекрасный вид из окна, шикарную меблировку и хорошее состояние, принадлежат совершенно другому объекту или дорабатываются с помощью графического редактора. Преследуемая риэлторами в этом случае цель – приукрасить состояние объекта, вынудить вас внести залог либо отправиться в ознакомительную поездку с обязательством последующей покупки недвижимости. И по тому же странному совпадению все, что вы будете осматривать в реальности, окажется хуже фотографий и дальше от моря.
Уберечься от такого обмана поможет хорошая репутация испанского агентства недвижимости и внимательное изучение фотографий объекта. На что обращать внимание на фотографиях испанской недвижимости.
7. Продажа недостроенных объектов
После кризиса испанской недвижимости большое количество строек было заморожено, а часть домов и урбанизаций – достроена, но не подключена к коммуникациям. Нечестные риэлторы пытаются сбыть доверчивым русским с деньгами даже такие объекты. И делают это достаточно успешно. Продажа недостроенных объектов (т.н. «недостроя») в Испании – не такая уж редкость. Продажа достроенных объектов, но возведенных без законных оснований, - более редкий вид афер, но тоже случается.
При покупке жилья в солидном испанском агентстве недвижимости, особенно если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, подобные риски почти исключены.
В случае работы с русскоязычными агентствами такие истории приходится слышать часто. И тогда даже то, что ваш продавец говорит на русском языке, не поможет вам прийти с ним к урегулированию ситуации. Вам останется одна дорога – в испанский суд. А судиться в незнакомой стране, по незнакомым законам, с привлечением дорогостоящих адвокатов – удовольствие сомнительное и очень дорогое.
8. Бесплатный ознакомительный тур в Испанию – удобно и выгодно для
Очень распространенной уловкой агентств недвижимости при продаже жилья в Испании является приглашение в бесплатный ознакомительный тур для осмотра местности и объектов.
Потенциальный покупатель, ослепленный фотографиями потрясающей красоты белых домиков с бассейнами на берегу моря, выгодными предложениями и перспективой бесплатной поездки в Испанию, с радостью соглашается на предложение. Забывая, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И что лох – не мамонт, не вымрет.
Более других распространены 2 типа ознакомительных туров: тур, который вы оплачиваете самостоятельно, а затем вам возвращают стоимость перелета в случае покупки недвижимости, и полностью бесплатный ознакомительный тур в Испанию.
В первом случае, когда вы уже настроились на компенсацию расходов, ваш выбор не будет объективным и беспристрастным. Вы будете смотреть объекты с целью выбрать хоть что-нибудь из предложенного и обманывать себя. Скорее всего, к этому моменту вас с риэлтором будут связывать договорные обязательства. И именно в этой схеме следующим этапом будет пункт 5, когда вам будут предлагать объекты, сильно отличающиеся в худшую сторону от тех, за которыми вы ехали. Риэлтор не волнуется: вы уже практически приняли положительное решение. Ведь условие компенсации расходов на ознакомительный тур –серьезный и годами проверенный инструмент психологического давления на вас.
С полностью бесплатным туром вообще все просто. Задумайтесь, какой смысл агентству недвижимости катать вас в Испанию за счет своей прибыли? Правильно, никакого. Ведь покупатель обязательно заплатит за эту поездку. Просто ее стоимость будет незаметно включена в стоимость недвижимости. Поэтому у такого продавца недвижимости все объекты заведомо стоят дороже рынка.
Мы рекомендуем ездить в тур только самостоятельно, наметив совместно с агентством недвижимости объекты для просмотров. Это позволит вам принять объективное и осознанное решение о покупке жилья в Испании без какого-либо давления. К тому же, вы сможете, независимо ни от кого, спланировать свою поездку, пройти местность своими ногами и осмотреть именно своими глазами, а не взглянуть на нее из окна автомобиля глазами того риэлтора, который будет вас возить по объектам и «интересным» местам. Самостоятельная поездка поможет получить вам правильное впечатление от местности и города, в котором вы собираетесь жить.
Агентство Kasa Coast будет радо помочь вам с организацией вашей поездки в Фуэнхиролу и посещением выбранных объектов. Также, исходя из выбранных вами объектов, мы посоветуем, в каком месте вам лучше остановиться, чтобы лучше познакомиться с нюансами. Чем интересен город Фуэнхирола, и что есть в его окрестностях.
9. Покупка недвижимости в Испании, не выезжая из Москвы
Для состоятельных и занятых русских клиентов существует удобная возможность приобрести недвижимость в Испании, не покидая Москвы или другого крупного российского города. Можно даже на сделку не выезжать – доверив ее представителю агентства недвижимости. Вежливый и позитивный риэлтор прямо в московском офисе «крупнейшего агентства, специализирующегося на испанской недвижимости» с радостью расскажет вам про преимущества выбранного места (например, бюджетной Торревьехи или новой полупустой урбанизации в Марбелье в 2 км от моря), про его замечательную инфраструктуру, про прекрасных соседей, про вид на море из окна выбранных апартаментов. Для убедительности продемонстрирует карту, картинки из интернета и отзывы счастливых владельцев. Как правило, стоимость подобных объектов хороша настолько, что вы готовы сразу вносить залог. И прямо в Москве у вас этот залог примут, после чего начнут готовить сделку.
Что вы приобрели на самом деле, вы узнаете, только посетив лично свой объект недвижимости. В лучшем случае, будете сильно удивлены. В худшем – расстроены. Но независимо от силы своих эмоций, перепродать этот объект без потери в стоимости вы уже не сможете, ибо это будет неликвидная недвижимость. Так не лучше осуществить осмотр объекта до внесения залога?
Тем более, что заключенный на территории России договор о приобретении недвижимости в Испании не имеет юридической силы ни в России, ни в Испании. Но скорее всего, ваш улыбчивый московско-испанский риэлтор забудет вас об этом предупредить.
Этот вариант покупки недвижимости – для любителей экстрима. Даже очень внимательное изучение карты и фотографий никогда не позволит вам оценить нюансы ландшафта, качества объекта, близости выбранного места к инфраструктуре, морю и вообще близости хоть к чему-нибудь. В данном случае совет очень простой: наметить для просмотра 10-15 подходящих вам объектов, посмотреть их лично, после чего вносить залог за конкретный выбранный объект. И делать это по всем правилам, на территории Испании.
10. Фантастическая рентабельность испанской недвижимости
Многие продавцы испанской недвижимости пытаются убедить потенциального покупателя, что покупка недвижимости в Испании не просто выгодна, но и окупится всего через 5-7 лет ее сдачи в аренду. В реальности, это далеко от истины. Можно говорить о готовой доходности (в случае Испании это 3- 5% в годовых), но не о быстрой окупаемости. Почему вы не окупите инвестиции в испанскую недвижимость за 5 лет, читайте здесь.
