Как обманывают агентства недвижимости

Испания — достаточно цивилизованная европейская страна, где все защищено законом. Но истории о мошенничестве и аферах при продаже недвижимости в Испании — не редкость среди наших соотечественников.

Важно понимать, что если вы покупаете дом через испанское агентство недвижимости, которое работает не только с иностранцами, но и с местными жителями, то вероятность мошенничества и юридических проблем минимальна, ведь у испанского агентства недвижимости в разы больше клиентов и ему не нужны репутационные проблемы. Возможные уловки ограничиваются лишь попыткой продать покупателю, который не знает, что район, в котором находится недвижимость, расположен не в самом лучшем месте.

Но в случае, когда вы покупаете недвижимость в Испании для работы с соотечественниками, здесь есть большой простор для фантазии и действий мошенников, которые пользуются тем, что вы не только не знакомы с местностью и процедурой покупки, но и боитесь общаться с местными властями и поэтому не сможете перепроверить информацию или связаться с испанскими правоохранительными органами в случае необходимости.

Это утверждение справедливо не только для русскоговорящих агентов по недвижимости в Испании. Но и для англоязычных агентств недвижимости для британцев, скандинавских агентств недвижимости, которые продают жилье в Испании скандинавам, или других, ориентированных только на своих соотечественников.

Всегда есть повод для повышенной бдительности, если:

  • вас просят внести предоплату за услуги, которые еще не были оказаны;
  • если агентство недвижимости требует, чтобы покупатель покупал только у него, и вносит аванс в доказательство этого;
  • у агентства очень маленький выбор недвижимости в одном районе/городе; все объекты недвижимости очень смешанные, разреженные и разбросанные;
  • очень неохотно предоставляют недвижимость, соответствующую вашим требованиям, или не учитывают ваше мнение;
  • отвечают лишь частично и очень перфектно, не предоставляя конкретных цифр или информации;
  • Агенты по недвижимости завышают предложения по сомнительным причинам.

Чтобы желание сэкономить на покупке квартиры не превратилось в большую головную боль или просто в пустую трату денег с последующими судебными тяжбами, мы собрали ниже наиболее распространенные способы манипуляций при продаже недвижимости в Испании.

1. «Собственный нотариус» — ключ к успешной афере

При покупке недвижимости юридическая чистота сделки и объекта должна быть подтверждена нотариусом. Именно испанский нотариус, подписывая и регистрируя официальный документ купли-продажи (Escritura publica), является гарантом законности сделки. Испанский нотариус в силу своей нотариальной лицензии несет основную ответственность за то, чтобы сделка купли-продажи была законной и соответствовала надлежащей процедуре.

Нотариус в Испании является независимым должностным лицом, представляющим государство и свидетельствующим подписание нотариального акта, и не может представлять ни покупающую, ни продающую сторону. В функции нотариуса входит удостоверение личности сторон сделки, подтверждение наличия всех необходимых для сделки документов, подтверждение юридической чистоты недвижимости, подписание документа о продаже и его последующая регистрация в Земельном кадастре Испании.

Но все это верно только в том случае, если нотариус, регистрирующий сделку, действительно испанский нотариус с соответствующими полномочиями.

Часто брокеры из русскоязычных испанских агентств ведут покупателей к «своему» нотариусу, который говорит по-русски, дешевле, имеет меньше очередей, находится ближе (нужное подчеркнуть). Далее вариантов афер масса — от фиктивной сделки, когда ваша недвижимость «регистрируется» только на бумаге, до совершенно неограниченных вариантов, когда, отдав ваш паспорт для подготовки сделки, мошенники идут в банк и снимают деньги с вашего счета, заставляя оплатить недвижимость. Как они это делают? Очень просто. В итоге, скорее всего, вам порекомендуют не только «своего» нотариуса, но и «свой» банк — который находится ближе к вам, или там меньше очереди, или там русскоговорящий персонал, или там не нужно подтверждать ваши доходы (подчеркните и это).

Способ обезопасить себя — единственный: пользуйтесь услугами агентств, нотариусов и банков, ориентированных на испанских, а не на иностранных (особенно российских) клиентов.

2. Вознаграждайте посредника любой ценой

Согласно испанскому законодательству, агентство недвижимости получает вознаграждение от продавца при продаже актива. Этот пункт не дают «русскоязычные» брокеры по недвижимости, которые под любым видом пытаются получить с покупателя больше денег за свои услуги, которые еще не были выполнены. Они постараются сразу же получить от вас задаток, пусть небольшой, но подтверждающий ваше намерение купить что-то у этого агентства. Конечно, как только вы передадите деньги, они подпишут с вами контракт. Однако почти со 100% уверенностью можно сказать, что если вы захотите вернуть свои деньги (вам не предложили хороший объект, вас не устроил уровень цены, продавец внезапно передумал продавать вашу недвижимость и т.д.), вы обнаружите, что задаток был использован для оплаты поиска и презентации недвижимости клиенту, и никто вам его не вернет.

Способ защитить себя Работайте только с солидными испанскими агентствами недвижимости и переводите деньги только после того, как вы выбрали конкретную недвижимость для покупки.Разберитесь во всех тонкостях и внимательно прочитайте условия предварительного договора, который агентство недвижимости дает вам при внесении задатка. Предварительный договор, несмотря на 2 абзаца текста, является официальным документом, который, помимо прочего, вы будете использовать для получения NIE (об этом — далее).

В предварительном договоре должен быть указан точный адрес приобретаемой недвижимости, включая номер квартиры, площадь недвижимости, цена недвижимости, сумма вносимого депозита и дата заключения сделки. Средний размер депозита должен составлять от 3 000 до 5 000 евро, больше — только для очень дорогой элитной недвижимости. Также в предварительном договоре оговариваются условия продолжения работ.

Если продавец передумает продавать вам недвижимость позже указанного в предварительном договоре срока, он вернет вам задаток и выплатит 100% задатка в качестве неустойки. Если покупатель (то есть вы) позже передумает покупать выбранную недвижимость, он выплачивает неустойку (обычно это сумма от 50 до 100% от суммы задатка). На данном этапе вашего взаимодействия с агентством недвижимости (когда оно уже делает за вас конкретную работу — договаривается с продавцом, проверяет неоплаченные платежи и т.д.) такое условие нормально и логично. Ведь если агентство недвижимости профессионально и настроено на серьезную работу, оно также боится вас, поэтому обязано страховать свои риски.

3. Лишние участники процесса и ненужные расходы при покупке недвижимости в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании в целом и в Фуэнхироле в частности — прозрачен и имеет четкие этапы. Этапы покупки недвижимости в Фуэнхироле можно посмотреть здесь. Однако недобросовестные русскоязычные агенты по недвижимости пытаются нажиться даже на банальном незнании нюансов своими соотечественниками. Каждое действие, которое солидное испанское агентство недвижимости выполняет по умолчанию, бесплатно или за символическую плату, в русскоязычном агентстве представляется как отдельная операция, требующая участия серьезного специалиста.

Если в процессе сотрудничества с агентством недвижимости сумма предстоящих расходов неуклонно растет, трудно поддается оценке или появляются новые «оплачиваемые» сюрпризы — это повод сменить агентство недвижимости.

Наиболее часто встречающиеся мелочи (помимо требования залога перед показом недвижимости) — это то, за что с вас попытаются вымогать много «мелких» денег:

  • Проверка того, что недвижимость юридически чиста и на ней нет долгов. Если вы покупаете недвижимость в солидном испанском агентстве недвижимости, вам не нужен адвокат или юрист для проверки недвижимости. Регулярное предпродажное обслуживание, которое будет подтверждено испанским нотариусом во время сделки.
  • Получение NIE (идентификационного номера нерезидента), который понадобится вам для уплаты налогов с покупки недвижимости. Для этого вам не нужно нанимать адвоката или солиситора и платить несколько тысяч евро. После того, как вы внесли залог за недвижимость, вы заполняете форму в полицейском участке Фуэнхиролы, оплачиваете пошлину за NIE (около 20 евро), прилагаете предварительный контракт, и через 5 дней ваш NIE готов. Вы можете получить его лично или мы сделаем это за вас. Совершенно бесплатно. Мы также поможем вам заполнить форму.
  • расчет имущественных налоговых вычетов. Вопреки мнению многих людей, вам не нужен адвокат, чтобы заплатить налог на недвижимость и рассчитать его. После завершения сделки налог будет рассчитан и уплачен от вашего имени нотариусом — такова процедура. После этого налог на недвижимость будет автоматически списываться с расчетного счета каждый год и рассчитываться муниципалитетом бесплатно.
  • Передача контрактов на воду, электричество и т.д. новому владельцу. Передача контрактов на обслуживание недвижимости, воду и электричество после покупки недвижимости новым владельцем является нормальной практикой. Но даже на этом некоторые испанские агенты по недвижимости умудряются зарабатывать деньги. На самом деле, за передачу контрактов, переустановку счетчиков и т.д. платится определенная сумма. Но платится она не агентству недвижимости за услугу и помощь, а непосредственно поставщикам воды, электричества и других коммунальных услуг в соответствии с четкими тарифами. В среднем это около 100 евро за контракт. В Kasa Coast мы можем помочь с переоформлением документов после покупки недвижимости в Испании без дополнительной оплаты.
  • Получение простой выписки Nota Simple. Простая нота — это очень важный документ, который понадобится вам как при продаже, так и при покупке недвижимости, а затем в качестве подтверждения права собственности при подаче заявления на 2-летнюю шенгенскую визу в Испанию. Простая нота действительна в течение 3 месяцев с момента создания и создается в виде электронного документа, пригодного для печати. Практически каждое уважающее себя русскоязычное агентство недвижимости, занимающееся продажей испанской недвижимости, предлагает помощь в получении данной выписки. За получение Nota Simple в течение недели предлагается заплатить 50-100 евро. За срочные (в течение 3 дней) — понятно, что они будут дороже.

На самом деле, вы всегда можете запросить Nota Simple самостоятельно онлайн на официальном сайте Кадастровой палаты Испании (www.registradores.org), оплатив регистрационный сбор в размере около 10 евро с помощью пластиковой карты. Запрашиваемая выписка будет изготовлена в течение 1 дня. Мы бесплатно подготовим вашу Простую ноту для сделки купли-продажи.

Бесплатные инструкции по заказу собственной Nota Simple Informativa в Виртуальном офисе Кадастровой палаты на официальном сайте www.registradores.org для владельцев испанской недвижимости можно найти здесь ..

4. Специальная цена на недвижимость «только для русских»

Русскоязычные агентства недвижимости в Испании, в попытке заработать как можно больше на незнании русскими покупателями местности, специфики рынка и языка, часто используют такую мошенническую схему, как специальная цена для иностранцев. В этом случае за одну и ту же недвижимость испанцам предлагается более низкая цена, а российским клиентам в русскоязычном объявлении — более высокая. Разница в среднем составляет 30-50%, но иногда и больше.

Лучшая схема для агента по недвижимости (особенно для дорогих квартир, домов и шале) заключается в следующем Договориться о более низкой цене с продавцом, договориться о более высокой цене с покупателем и оставить всю разницу себе. В таких сделках разница может достигать 1 млн евро. Большим заблуждением является то, что такие сделки имеют запутанный и непрозрачный договор. На первый взгляд, все может выглядеть абсолютно прозрачно и красиво. Покупатель, доверившись недобросовестному посреднику, не удосужился проверить обоснованность такой цены.

Но справедливости ради надо сказать, что нет двух одинаковых объектов недвижимости. Именно поэтому иногда трудно оценить адекватность цены на недвижимость, особенно в случае с эксклюзивными элитными квартирами.

Единственная гарантия — покупка через крупное испанское агентство недвижимости, работающее в основном с испанцами.

5. Заманивание клиента несуществующими объектами недвижимости

Агентство недвижимости нашло объект мечты. Квартира в Испании на берегу моря, в идеальном состоянии и в отличном месте, да еще и со скидкой 30% в связи со срочной продажей.. Конечно, это редкая возможность, поэтому вы должны срочно подписать контракт и внести задаток. Но через некоторое время после внесения задатка вы вдруг обнаруживаете, что квартира уже продана другому клиенту, потому что вы долго собирали документы, или продавец передумал ее продавать, или что-то еще.

Вместо того чтобы просто вернуть задаток, агентство предлагает рассмотреть другие «похожие» варианты, которые «даже лучше, и мы сделаем вам скидку за неудобства». Но почему-то все предложенные варианты впоследствии оказываются намного дороже, намного дальше от моря и в гораздо худшем состоянии. Ничего удивительного. Никто и не собирался продавать вам «квартиру мечты». Это был просто предлог, чтобы получить от вас задаток, чтобы обязать вас работать именно с этим агентством. На испанских курортах распространена практика, когда недобросовестные агентства недвижимости просто сдают такую «хорошую» квартиру и показывают ее потенциальным покупателям, чтобы вымогать задаток.

Способ защитить себя очень прост — правильно составить предварительный договор (см. пункт 2). Вы также должны критически оценить имеющиеся варианты. Если недвижимость слишком хороша, чтобы быть правдой, но дешевле, чем аналогичная, ее всегда стоит рассмотреть. Если она слишком хороша, чтобы быть правдой, то это не так.

6 Улучшение качества испанских квартир с помощью Photoshop

Вариация на тему несуществующих объектов — несуществующие фотографии квартир и домов. В этом случае недвижимость, предлагаемая агентом по недвижимости, действительно существует и продается, но фотографии, демонстрирующие прекрасный вид, роскошную мебель и хорошее состояние, относятся к совершенно другой недвижимости или были улучшены графическим редактором. Цель агента по недвижимости в этом случае — приукрасить состояние недвижимости и заставить вас заплатить задаток или совершить ознакомительную поездку с обязательством купить недвижимость позже. И по такому же странному стечению обстоятельств, все, что вы посмотрите в реальности, окажется хуже, чем на фотографиях и дальше от моря.

Избежать такой аферы поможет хорошая репутация испанского агентства недвижимости и внимательное изучение фотографий объекта. На что обращать внимание на фотографиях испанской недвижимости.

7. Продажа недостроенной недвижимости

После кризиса испанской недвижимости многие стройки были заморожены, а некоторые дома и поместья достроены, но не подключены к коммуникациям. Недобросовестные агенты по продаже недвижимости пытаются продать даже такую недвижимость доверчивым россиянам с деньгами. И делают это довольно успешно. Продажа недостроенной (так называемой) недвижимости в Испании — не такая уж редкость. Продажа готовой недвижимости, но построенной без законных оснований — более редкий вид мошенничества, но и он случается.

При покупке жилья у солидного испанского агентства недвижимости, особенно если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, этот риск практически исключен.

При работе с русскоязычными агентствами такие истории приходится слышать часто. И тогда даже тот факт, что продавец говорит по-русски, не поможет вам прийти к нему для разрешения ситуации. Вам останется единственный выход: испанский суд. Судиться в незнакомой стране, по незнакомым законам, с дорогими адвокатами — сомнительно и очень дорого.

8. Бесплатная ознакомительная поездка в Испанию — удобно и экономически выгодно для покупателя продавца

Очень распространенная уловка агентов по недвижимости при продаже дома в Испании — пригласить покупателя на Бесплатный ознакомительный тур для ознакомления с районом и удобствами.

Потенциальный покупатель, ошеломленный фотографиями потрясающей красоты белых домов с бассейнами на берегу моря, выгодными предложениями и перспективой бесплатной поездки в Испанию, с радостью соглашается на предложение. Забывая, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И что лох — не мамонт и не вымрет.

Два типа учебных поездок встречаются чаще других: поездка, которую вы оплачиваете сами, а затем получаете компенсацию стоимости перелета в случае покупки недвижимости, и совершенно бесплатный учебный тур в Испанию.

В первом случае, когда вы уже настроились на возврат денег, ваш выбор не будет объективным и непредвзятым. Вы будете смотреть на недвижимость, чтобы выбрать что-то из предложенного и обмануть себя. Вполне вероятно, что к этому моменту вы и брокер будете связаны контрактными обязательствами. И именно в этой схеме вещей следующий шаг — пункт 5, когда вам будут предлагать недвижимость, значительно отличающуюся в худшую сторону от той, на которой вы остановились. Посредник не волнуется: вы практически уже приняли положительное решение. Ведь условие компенсации ознакомительной поездки — серьезный и проверенный инструмент психологического давления.

В общем, с полностью бесплатным туром все просто. Подумайте сами, какой смысл агентству недвижимости ехать в Испанию за счет своей прибыли? Правильно, никакого. Ведь за поездку обязательно заплатит покупатель. Просто его стоимость будет незаметно включена в стоимость недвижимости. Поэтому у такого продавца вся недвижимость заведомо стоит дороже рыночной цены.

Мы рекомендуем вам самостоятельно совершить экскурсию, предварительно определив объект для просмотра с вашим агентом по недвижимости. Это позволит вам принять объективное и обоснованное решение о покупке дома в Испании без какого-либо давления. Кроме того, вы сможете самостоятельно спланировать свою поездку, пройтись по местности своими ногами и увидеть ее своими глазами, а не смотреть на нее из окна автомобиля глазами риэлтора, который будет водить вас по объектам недвижимости и «интересным» местам. Самостоятельное путешествие поможет вам составить хорошее впечатление о районе и городе, в котором вы собираетесь жить.

Агентство Kasa Coast будет радо помочь вам организовать поездку в Фуэнхиролу и посетить выбранные вами объекты недвижимости. Кроме того, исходя из выбранных объектов, мы посоветуем вам лучшее место для проживания, чтобы лучше понять все нюансы. Что интересного в Фуэнхироле и ее окрестностях?.

9. Покупка недвижимости в Испании, не выезжая из Москвы

Для состоятельных и занятых российских клиентов существует удобная возможность приобрести недвижимость в Испании, не выезжая из Москвы или других крупных российских городов. Можно даже не выезжать для совершения сделки — поручив ее представителю агентства недвижимости. Добрый и позитивный посредник в московском офисе крупнейшего агентства, специализирующегося на испанской недвижимости, с удовольствием расскажет вам о преимуществах выбранного места (например, бюджетной Торревьехи или новой полупустой урбанизации в Марбелье в 2 км от моря), его отличной инфраструктуре, идеальных соседях, виде на море из окон выбранных квартир. Чтобы убедить, он покажет карту, фотографии из интернета и отзывы довольных владельцев. Как правило, стоимость такой недвижимости настолько хороша, что вы готовы сразу же внести депозит. И именно в Москве от вас примут этот задаток, после чего приступят к подготовке сделки.

О том, что вы на самом деле приобрели, вы узнаете, лично посетив свою недвижимость. В лучшем случае вы будете очень удивлены. В худшем случае вы будете расстроены. Однако, какими бы сильными ни были ваши эмоции, вы не сможете перепродать недвижимость без потери стоимости, поскольку она будет являться неликвидной собственностью.. Поэтому не лучше ли перед внесением задатка провести визуальный осмотр недвижимости?

Тем более что договор, заключенный на территории России на приобретение недвижимости в Испании, не имеет юридической силы ни в России, ни в Испании. Но, скорее всего, ваш улыбчивый московско-испанский риэлтор забудет предупредить вас об этом.

Этот вариант покупки недвижимости — для любителей экстрима. Даже очень тщательное изучение карты и фотографий никогда не позволит вам оценить нюансы ландшафта, качество недвижимости, близость выбранного вами места к инфраструктуре, морю и вообще близость к чему-либо. В этом случае совет очень прост: нарисуйте 10-15 подходящих вам объектов недвижимости, посмотрите их лично и затем внесите депозит за конкретный выбранный объект. Это должно быть сделано в соответствии с правилами, действующими в Испании.

10. Фантастическая выгодность испанской недвижимости

Многие продавцы испанской недвижимости пытаются убедить потенциальных покупателей в том, что покупка недвижимости в Испании не только выгодна, но и окупится уже через 5-7 лет дохода от аренды. В действительности это далеко от истины. Можно говорить о готовой доходности (в случае с Испанией это 3-5% в год), но не о быстрой окупаемости. Почему инвестиции в испанскую недвижимость не окупятся за 5 лет, читайте здесь здесь.

Читайте далее: